Текущее состояние рынка (I квартал 2025 года)

В I квартале 2025 года российский рынок складской недвижимости демонстрирует активную трансформацию под влиянием растущего спроса и увеличения предложения. Общий объем рынка достиг 58,4 млн кв. м, объем сделок – 6,2 млн кв. м. Зафиксирован значительный объем введенных в эксплуатацию свободных площадей, доля вакантных помещений увеличилась на 0,5 п.п. и на 0,6 п.п. с начала года. Общая площадь доступных для аренды в Московском регионе почти 600 тыс. кв.м.

Объем деловой активности может достичь 4,2 млн кв. м в 2025 году. Инвестиции в склады сократились на 36%, до 53 млрд рублей. Наблюдается усиление дисбаланса на рынке, реакция на дефицит помещений очевидна.

Динамика арендных ставок

В период с 2020 по 2024 год базовая ставка аренды складов класса A выросла почти в 3 раза – с 4200 до 12500 руб./м²/год. В I квартале 2025 года ставки аренды мультитемпературных складов достигли 16 000 – 18 000 тыс. руб./м²/год (без OPEX и НДС). Средневзвешенная ставка для складов класса А в регионах выросла на 39% до 10 400 руб./м²/год (triple net).

В большинстве городов-миллионников России в июне 2025 года зафиксирован рост цен на долгосрочную аренду. Прогнозы IBC Real Estate указывают на возможное снижение ставки для складов класса А на 16% к концу 2025 года – до 10,5 тыс. руб./м².

Рост ставок аренды в период с 2020 по 2024 год

Анализ динамики арендных ставок в период с 2020 по 2024 год демонстрирует значительный рост цен на складские помещения в России. Базовая ставка аренды складов категории A за указанный период увеличилась практически в три раза, перейдя от 4200 руб./м²/год в 2020 году до 12500 руб./м²/год в 2024 году. Этот впечатляющий рост обусловлен рядом факторов, включая увеличение спроса на логистические услуги, ограниченное предложение качественных складских площадей и общее повышение стоимости операционных расходов. Рост ставок аренды наблюдался как на новые, так и на существующие складские площади, хотя темпы роста могли незначительно отличаться в зависимости от региона и класса склада.

Влияние макроэкономических факторов, таких как инфляция и изменение валютных курсов, также оказало влияние на динамику арендных ставок. Увеличение стоимости строительных материалов и рабочей силы привело к росту затрат на строительство новых складских комплексов, что, в свою очередь, отразилось на арендных ставках. Повышение спроса со стороны e-commerce компаний и ритейлеров, нуждающихся в складских площадях для хранения и обработки товаров, также способствовало росту цен. Недостаточное предложение новых складских площадей, особенно в ключевых логистических узлах, создавало дефицит и усиливало конкуренцию между арендаторами, что приводило к дальнейшему росту ставок. Стабильно высокий текущий спрос на аренду складской недвижимости поддерживал тенденцию к росту цен.

Ставки аренды по классам складов (А, мультитемпературные)

Анализ ставок аренды по классам складов в I квартале 2025 года демонстрирует существенную разницу в ценах. Ставки аренды для складов класса А в регионах составили 10 400 руб./м²/год (triple net), что на 39% выше, чем в предыдущем году. В Московском регионе, где конкуренция выше и предложение более разнообразно, ставки аренды для складов класса А могут варьироваться в зависимости от местоположения и характеристик объекта. Прогнозы IBC Real Estate указывают на возможное снижение средней арендной ставки для складов класса А в Москве и Подмосковье на 16% к концу 2025 года – до 10,5 тыс. руб./м².

Мультитемпературные склады, предназначенные для хранения продуктов питания и фармацевтической продукции, характеризуются более высокими ставками аренды. В I квартале 2025 года ставки аренды мультитемпературных складов достигли 16 000 – 18 000 тыс. руб./м²/год (без учета OPEX и НДС). Высокая стоимость строительства и эксплуатации таких складов, а также специфические требования к оборудованию и персоналу, обуславливают более высокие цены. Спрос на мультитемпературные склады остается стабильно высоким, особенно в регионах с развитой пищевой промышленностью и логистикой. Рост операционных расходов также влияет на увеличение стоимости аренды.

Факторы, влияющие на рынок

Ключевые факторы, влияющие на рынок, включают изменение спроса и предложения, рост операционных расходов, а также макроэкономическую ситуацию. Экспонирование на рынке аренды складов, начавшихся строиться ранее, оказывает влияние на цены. Стабильно высокий спрос и минимальный уровень вакансии поддерживают рост ставок.

Изменение спроса и предложения

Динамика спроса и предложения является ключевым фактором, определяющим состояние рынка складской недвижимости в России. В I квартале 2025 года на рынок вышел значительный объем свободных складских площадей, что привело к увеличению доли вакантных помещений на 0,5 п.п. и на 0,6 п.п. с начала года. Рост предложения новых складских площадей, особенно в Московском регионе, оказывает давление на арендные ставки. Однако, несмотря на увеличение предложения, спрос на складские помещения остается стабильно высоким, особенно со стороны e-commerce компаний и ритейлеров.

Спрос на складские помещения обусловлен ростом онлайн-торговли, увеличением объемов производства и потребления, а также необходимостью оптимизации логистических цепочек. Рост объема введенных в эксплуатацию складских площадей не всегда успевает за растущим спросом, что создает дефицит качественных складских помещений в ключевых логистических узлах. Спрос на покупку и аренду складской недвижимости, по прогнозам, упадет в 2025 году на 22% – с 2,8 млн кв. м до 2,2 млн кв. м. Доля вакантных площадей, вероятно, вырастет.

Рост операционных расходов

Рост операционных расходов (OPEX) является значимым фактором, влияющим на стоимость аренды складских помещений в России. Увеличение стоимости электроэнергии, отопления, водоснабжения и других коммунальных услуг оказывает прямое влияние на затраты владельцев складов. Рост заработной платы персонала, необходимого для обслуживания складских комплексов, также увеличивает операционные расходы. Повышение стоимости страхования и охраны складских помещений также вносит вклад в увеличение OPEX.

Влияние инфляции на стоимость материалов и оборудования, используемых для обслуживания и ремонта складов, также оказывает влияние на операционные расходы. Необходимость модернизации складского оборудования и внедрения новых технологий, таких как системы автоматизации и управления складом (WMS), требует дополнительных инвестиций и увеличивает OPEX. Рост операционных расходов вынуждает владельцев складов повышать арендные ставки, чтобы компенсировать увеличение затрат.

Региональные особенности рынка

Региональные различия в ставках аренды значительны. Средневзвешенная ставка в регионах выросла на 39% до 10 400 руб./м²/год. Московский регион демонстрирует активное развитие и высокую конкуренцию.

Средневзвешенные ставки аренды в регионах

Анализ средневзвешенных ставок аренды складских помещений в различных регионах России демонстрирует значительную дифференциацию цен. В I квартале 2025 года средневзвешенная ставка аренды складов класса А в регионах выросла на 39% и достигла 10 400 руб./м²/год (triple net). Регионы с развитой промышленностью и логистической инфраструктурой, такие как Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск, характеризуются более высокими ставками аренды, чем регионы с менее развитой экономикой. Ставки аренды также могут варьироваться в зависимости от класса склада, его местоположения и технических характеристик.

Влияние макроэкономических факторов, таких как инфляция и изменение валютных курсов, также оказывает влияние на региональные ставки аренды. Рост операционных расходов, таких как стоимость электроэнергии и заработной платы, также способствует увеличению ставок аренды в регионах. Недостаточное предложение качественных складских площадей в некоторых регионах создает дефицит и усиливает конкуренцию между арендаторами, что приводит к росту цен. Различия в транспортной доступности и инфраструктуре также влияют на ставки аренды.

Прогнозы развития рынка на 2025 год

Московский регион: текущая ситуация и прогнозы

Московский регион является крупнейшим и наиболее развитым рынком складской недвижимости в России. Общая площадь доступных для аренды складов в Московском регионе составляет почти 600 тыс. кв. м. Рынок начал остывать, и, по прогнозам IBC Real Estate, к концу 2025 года средняя арендная ставка на склады класса А снизится на 16% – до 10,5 тыс. руб./м². Во II квартале 2025 года рынок складской недвижимости в Подмосковье вошёл в фазу перегиба: рост ввода, падение спроса, снижение ставок.

Текущая ситуация характеризуется увеличением предложения новых складских площадей и снижением спроса со стороны арендаторов. Рост ввода новых складов приводит к увеличению конкуренции и снижению арендных ставок. Падение спроса обусловлено замедлением экономического роста и насыщением рынка. Снижение ставок оказывает давление на прибыльность владельцев складов. Реакция рынка на дефицит помещений очевидна.