Обзор рынка аренды офисов в 2024 году

В 2024 году рынок аренды офисов показал заметное снижение вакантности․

Доля свободных площадей сократилась до 8% (класс А) и 5,5% (класс В)․

Количество доступных помещений в Москве к концу года уменьшилось с 3148 до 1737․

Важной тенденцией стал устойчивый сдвиг в сторону гибких офисных пространств, включая коворкинги и сервисные офисы․

Динамика объемов сделок и площадей

2024 год продемонстрировал смешанную динамику в объемах сделок и арендуемых площадей на рынке офисной недвижимости․ Общий объем новых сделок аренды и купли-продажи офисов достиг 1,9 млн кв․ м, что на 3% превышает рекордный показатель 2023 года (1,84 млн кв․ м)․ Это свидетельствует о сохраняющемся интересе к офисным площадям, несмотря на экономические колебания и изменения в форматах работы․

Однако, если рассматривать только сделки аренды, то наблюдается снижение․ По итогам 2024 года объем сделок аренды упал на 14%․ На сделки аренды в 2024 году пришлось около 1,2 млн кв․ м, что на 14% ниже результата предыдущего года․ Это может указывать на то, что компании все чаще предпочитают приобретать офисные помещения в собственность, а не арендовать их․

Средний размер сделки аренды офисов в 2024 году составил 1204 кв․ м, что больше, чем в предыдущем году (1142 кв․ м)․ Это говорит о том, что компании, которые все же арендуют офисы, выбирают более просторные помещения․ Возможно, это связано с тем, что многие компании переходят на гибридный формат работы и нуждаются в офисах, где можно разместить всех сотрудников, которые приходят в офис одновременно․

Объем ввода офисов в I полугодии 2024 года составил 329,8 тыс․ кв․ м․ В следующем году к вводу в эксплуатацию заявлено 181,1 тыс․ кв․ м․ По прогнозу Nikoliers, до конца 2024 года рынок пополнится еще четырьмя новыми площадками, общей площадью 14 тыс․ кв․ м․ Это свидетельствует о том, что рынок офисной недвижимости продолжает развиваться, несмотря на экономические трудности․

По данным экспертов, спрос на офисы остается высоким: по оценкам CMWP, по итогам 2024 года под аренду и покупку было занято рекордные 2,24 млн кв․ м․ Это говорит о том, что рынок офисной недвижимости продолжает быть привлекательным для инвесторов и арендаторов․

Консалтинговая компания CORE․XP и девелопер STONE провели анализ будущего предложения офисного рынка Москвы․ Как подсчитали эксперты, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв․ м․

Тенденции изменения арендных ставок

В 2024 году наблюдался значительный рост арендных ставок на офисные помещения․ Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды существенно увеличились: в сегменте класса А – на 6%, до 27 рублей за кв․ м в месяц․ Рост ставок аренды по предложению в экспозиции у ключевых портфельных собственников в среднем составил 25%․ Это обусловлено дефицитом предложения качественных офисных площадей и высоким спросом со стороны арендаторов․

На конец декабря 2024 года средние арендные ставки по классам зданий составили: класс А – 74 869 руб․ за кв․ м в год (рост за год на 22,70%), что демонстрирует наиболее выраженное увеличение стоимости аренды в премиальном сегменте․ Рост цен на продажу офисных площадей также является фактором, стимулирующим рост арендных ставок․

По прогнозам, в 2024-2025 годах в среднем по рынку в Москве рост ставок на аренду офисов составит 5-7%․ Этот рост будет поддерживаться ограниченным предложением новых офисных площадей и сохраняющимся спросом со стороны бизнеса․ В то же время, на 2024 год анонсировано завершение строительства 180 тыс․ кв․ м офисов класса А и В, из которых на рынок аренды выйдет менее 100 тыс․ кв․ м, что усугубляет дефицит предложения․

Несмотря на общий тренд к росту, динамика арендных ставок может различаться в зависимости от класса офисного здания и его местоположения․ Офисы класса А, расположенные в центральных районах города, демонстрируют наиболее высокие темпы роста арендных ставок․ Офисы класса В, расположенные в удаленных районах, могут показывать более умеренный рост или даже снижение ставок․

Важно отметить, что рост арендных ставок может оказывать влияние на решения компаний о выборе офисного помещения․ Некоторые компании могут пересмотреть свои планы по расширению офисного пространства или перейти на более экономичные варианты, такие как коворкинги или гибкие офисные пространства․

Факторы, влияющие на рынок офисной аренды

Рынок офисной аренды в 2024 году подвержен воздействию целого ряда факторов, определяющих его динамику и тенденции․ Одним из ключевых факторов является макроэкономическая ситуация․ Экономический рост, стабильность валютного курса и низкая инфляция способствуют увеличению деловой активности, что, в свою очередь, приводит к росту спроса на офисные помещения․ И наоборот, экономический спад, волатильность валютного курса и высокая инфляция могут негативно сказаться на рынке офисной аренды, снижая спрос и приводя к увеличению вакантности․

Объем нового строительства также оказывает существенное влияние на рынок․ Ввод в эксплуатацию новых офисных зданий увеличивает предложение, что может привести к снижению арендных ставок и увеличению конкуренции между арендодателями․ В 2024 году анонсировано завершение строительства 180 тыс․ кв․ м офисов класса А и В, из которых на рынок аренды выйдет менее 100 тыс․ кв․ м, что создает дефицит предложения и поддерживает высокие арендные ставки․

Спрос со стороны арендаторов является определяющим фактором для рынка офисной аренды․ Спрос зависит от различных факторов, включая развитие экономики, рост численности населения, изменения в структуре занятости и развитие новых отраслей․ По оценкам CMWP, по итогам 2024 года под аренду и покупку было занято рекордные 2,24 млн кв․ м, что свидетельствует о высоком спросе на офисные помещения․

Изменения в форматах работы, такие как переход на гибридный формат и развитие удаленной работы, также оказывают влияние на рынок офисной аренды․ Компании, переходящие на гибридный формат, могут сокращать свои офисные площади, что приводит к снижению спроса на традиционные офисные помещения․ В то же время, растет спрос на гибкие офисные пространства, такие как коворкинги и сервисные офисы․

Политическая ситуация также может оказывать влияние на рынок офисной аренды․ Нестабильность политической ситуации может приводить к оттоку капитала и снижению инвестиционной активности, что негативно сказывается на рынке офисной недвижимости․

Развитие инфраструктуры, включая транспортную доступность и наличие объектов социальной инфраструктуры, также является важным фактором, влияющим на привлекательность офисных помещений для арендаторов․

Прогнозы развития рынка на 2025-2028 годы

Рынок офисной аренды в ближайшие годы будет развиваться под влиянием нескольких ключевых тенденций․ Ожидается, что спрос на офисные помещения останется высоким, но его структура будет меняться․ Компании будут все больше заинтересованы в гибких и современных офисных пространствах, отвечающих требованиям гибридного формата работы и позволяющих оптимизировать затраты․

Консалтинговая компания CORE․XP и девелопер STONE провели анализ будущего предложения офисного рынка Москвы․ Как подсчитали эксперты, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв․ м․ Это говорит об ограниченном предложении новых офисных площадей, что будет поддерживать высокие арендные ставки․

По прогнозам, рост ставок на аренду офисов в Москве в среднем по рынку составит 5-7% в 2024-2025 годах․ Однако в дальнейшем темпы роста могут замедлиться из-за увеличения предложения офисных площадей и изменения структуры спроса․ Вакантность офисных площадей, вероятно, останется на низком уровне, особенно в сегменте качественных офисов класса А и В․

Рынок продажи офисной недвижимости, по мнению экспертов, может сравняться с рынком аренды в ближайшие несколько лет․ Это связано с тем, что все больше компаний предпочитают приобретать офисные помещения в собственность, а не арендовать их․ Это позволит им контролировать свои расходы на содержание офиса и избежать рисков, связанных с ростом арендных ставок․

В ближайшие два года в столице запланирован ввод около 1 млн кв․ м в офисах высокого класса, но на рынок аренды выйдет лишь часть этого объема․ Это говорит о том, что дефицит предложения качественных офисных площадей сохранится, что будет поддерживать высокие арендные ставки․