Объем ввода жилья
В 2023 году‚ несмотря на сложную экономическую ситуацию‚ ввод жилья достиг рекордных 102 миллионов квадратных метров. Однако‚ эксперты прогнозируют‚ что сохранить этот уровень в 2024 году будет невероятно сложно.
Замминистра строительства Никита Стасишин отмечает‚ что наличие большого градостроительного потенциала (более 420 миллионов квадратных метров) еще не гарантирует высокий ввод жилья.
Сокращение объемов запуска новых жилых проектов может быть связано с высокими процентными ставками по кредитам.
Также стоит отметить‚ что в прошлом году значительную часть ввода жилья составляли объекты‚ легализованные в рамках дачной амнистии. В 2024 году этот фактор уже не будет оказывать такого влияния.
Цены на недвижимость
В 2023 году цены на первичном рынке недвижимости в России выросли примерно на 15%‚ а на вторичном – на 12-14%. Однако‚ в 2024 году эксперты прогнозируют изменение динамики цен‚ в первую очередь‚ из-за снижения спроса на фоне роста ипотечных ставок.
Гендиректор Циана Дмитрий Григорьев считает‚ что спрос на ипотеку в следующем году может снизиться до уровня начала 2023 года‚ что составит примерно 40% падения по сравнению с пиковыми значениями августа-сентября 2023 года.
На первичном рынке‚ благодаря льготным программам‚ значительной коррекции цен не ожидается‚ так как у застройщиков есть контракты с банками‚ которые не предполагают серьезной гибкости.
На вторичном рынке‚ где ипотека менее доступна‚ цены могут снизиться на 10-12% в течение года.
Разрыв цен между первичным и вторичным рынком уже приблизился к 40%‚ по данным ЦБ. Снижение цен на готовые квартиры может привести к еще большему дисбалансу.
Важно учитывать‚ что объем непроданных новостроек в стране уже превысил 70 миллионов квадратных метров‚ чего ранее никогда не было. Переток части покупателей с живыми деньгами на вторичный рынок может сделать этот показатель критичным.
По прогнозам NF Group‚ в 2024 году доля сделок с площадками под девелопмент составит в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость около 50%‚ что на 10 п.п. ниже‚ чем в 2023 году.
Таким образом‚ в 2024 году цены на недвижимость в России могут оказаться под давлением снижающегося спроса и роста ипотечных ставок. На первичном рынке ожидается более стабильная ситуация‚ а вот на вторичном возможно снижение цен на 10-12%.
Ипотечное кредитование
После повышения ключевой ставки ЦБ рыночные ипотечные ставки поднялись до уровня‚ близкого к 20%‚ что фактически делает их заградительными. Льготная программа ипотеки‚ пока не изменившая своих условий‚ осталась главным инструментом для развития ипотечного рынка и обеспечения продаж застройщиков.
Однако‚ ЦБ продолжает бороться с льготной ипотекой‚ считая ее причиной раздувания ипотечного пузыря и роста цен на жилье. В конце прошлого года подобные заявления стали звучать и от Минфина. Замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев заявлял‚ что льготные программы должны завершить свое действие в определенный ими изначально срок‚ но при этом оговаривался‚ что министерство готово обсуждать точечные меры поддержки.
В конце декабря 2023 года условия льготной ипотеки были скорректированы⁚ первоначальный взнос по программе повысился с 20 до 30%‚ а максимальный размер кредита для всех регионов теперь составил 6 миллионов рублей (ранее в Москве‚ Санкт-Петербурге и столичных областях лимит был 12 миллионов рублей).
Изменение размера первоначального взноса и лимита кредита по программе льготной ипотеки является шагом к ее окончательному сворачиванию‚ считает управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов. Аналогичного мнения придерживается руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик‚ который также заявил‚ что после вступления в силу новых требований объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.
Насколько эксперты окажутся правы‚ покажет грядущий год. Программа действует до 1 июля 2024 года. Вероятность ее продления‚ пусть и с корректировками‚ достаточно велика. Стройотрасль сильно от нее зависит‚ и у нее много сторонников – банки‚ застройщики‚ депутаты‚ Минстрой и вице-премьер Хуснуллин.
Возможное продление косвенно анонсировал в ноябре на выставке-форуме Россия Файзуллин. “Льготные ипотечные программы в каком-то виде будут сохранены и после 1 июля‚ обсуждается несколько вариантов”‚ – отмечал он.
В 2024 году ожидается‚ что льготная ипотека будет продолжать играть важную роль в развитии рынка недвижимости‚ но ее условия будут ужесточены‚ что может привести к снижению спроса на жилье.
Инвестиции в недвижимость
Объем инвестиций в недвижимость России в 2023 году достиг рекордных 750-850 миллиардов рублей. Однако‚ в 2024 году эксперты прогнозируют снижение этого показателя.
Руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова отмечает‚ что в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка в 2024 году общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно рекордного 2023 года и составить около 400-500 миллиардов рублей. При этом‚ по ее мнению‚ сохранится высокая ликвидность на уровне выше 2021 года‚ который за последнюю декаду был самым успешным годом до ухода иностранных игроков.
По прогнозам NF Group‚ в 2024 году доля сделок с площадками под девелопмент составит в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость около 50%‚ что на 10 п.п. ниже‚ чем в 2023 году.
В 2024 году инвестиции в недвижимость России‚ вероятно‚ будут сосредоточены на более консервативных проектах‚ таких как жилые комплексы в крупных городах и складские помещения.
Снижение объемов инвестиций в 2024 году может быть связано с несколькими факторами‚ в т.ч.⁚
- неопределенностью экономической ситуации;
- ростом процентных ставок;
- сокращением доступности ипотечных кредитов.
Тем не менее‚ эксперты считают‚ что инвестиции в недвижимость России останутся привлекательными для долгосрочных инвесторов‚ поскольку рынок обладает высоким потенциалом роста.
В 2024 году инвестиции в недвижимость России‚ вероятно‚ будут сосредоточены на более консервативных проектах‚ таких как жилые комплексы в крупных городах и складские помещения.
Рынок аренды
В 2024 году рынок аренды жилья в России будет находиться под влиянием нескольких ключевых факторов‚ которые сформируют его динамику.
Во-первых‚ ожидается рост спроса на аренду жилья‚ связанный с несколькими причинами⁚
- повышение стоимости ипотеки‚ делающей ее недоступной для многих граждан;
- нестабильность экономической ситуации и неопределенность на рынке недвижимости‚ вынуждающие людей избегать крупных покупок;
- рост миграции в крупные города‚ что также увеличивает спрос на жилье.
Во-вторых‚ предложение на рынке аренды будет ограничено. В 2023 году был зафиксирован рост цен на недвижимость‚ что делает ее покупку менее доступной для многих. В то же время‚ в 2024 году ожидается снижение объемов нового строительства‚ что также повлияет на предложение.
В результате‚ в 2024 году цены на аренду жилья в России могут вырасти‚ особенно в крупных городах.
Кроме того‚ на рынке аренды могут появиться новые тенденции⁚
- рост популярности краткосрочной аренды‚ позволяющей снимать жилье на несколько дней или недель;
- развитие сервисов онлайн-бронирования жилья и увеличение конкуренции в этой сфере;
- рост спроса на аренду коммерческой недвижимости для удаленной работы и офисов с гибкой планировкой.
Таким образом‚ рынок аренды жилья в России в 2024 году будет динамичным и будет характеризоваться ростом спроса и цен‚ а также появлением новых трендов.